Votre voisin n’a bien sûr pas le droit de construire sur votre propriété. En revanche, sous certaines conditions, la construction sur un mur voisin ou mur mitoyen est possible. Une question se pose alors : celle de la propriété de ce mur de séparation. Une question parfois complexe.
C’est surtout en ville et en milieu urbain que la question de la mitoyenneté se pose. Imaginons que votre voisin souhaite construire ou agrandir son bien. Et que les travaux qu’il envisage nécessitent une extension du mur séparatif ou la rehausse d’un mur mitoyen. Comment cela se passe dans la pratique ?
Le mur est-il séparatif ou mitoyen ?
Il faut d’abord bien définir les termes. Un mur séparatif est un mur qui sépare deux propriétés contiguës, qu’il s’agisse de bâtiment ou de jardins. Légalement, on parle de mur mitoyen lorsque les deux voisins en sont co-propriétaires. Un mur mitoyen est donc un mur commun qui appartient aux deux voisins.
La mitoyenneté selon le Code civil
Que dit le Code civil à propos d’un mur mitoyen ? « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».
Qui est propriétaire du mur de séparation ?
Avant d’entamer les travaux, il est impératif de trancher la question de la propriété du mur. Différents indices permettent de déterminer qui en est le (ou en qui sont les) propriétaire(s). Forme des couvre-murs, position du mur, époque de construction, biens attenants…sont quelques exemples. À défaut de pouvoir identifier le propriétaire du mur de séparation, vous pouvez faire appel à un géomètre.
Le titre de propriété
L’existence d’une mitoyenneté se retrouve en principe dans le titre de propriété (l’acte notarié d’achat de l’immeuble). Il est important de connaître les points de mitoyenneté éventuels de votre bien. Cette information vous permet d’éviter de mauvaises surprises. Et de maintenir des bonnes relations de voisinage, un point particulièrement important quand on vit côte-à-côte.
Privilégiez toujours le dialogue
Vous êtes informé que votre voisin envisage une rehausse du mur commun pour installer une structure en bois ? Votre voisin ne vous a rien dit, mais vous savez qu’il a un projet de construction sur le mur mitoyen ? Essayez d’en discuter ensemble dès le départ. C’est la meilleure solution.
Dans les règles
Si le dialogue ne fonctionne pas, soyez rassuré. On ne peut pas tout réaliser sans se soucier des conséquences sur la propriété voisine. Oui, le Code civil permet la rehausse d’un mur mitoyen, mais dans le cadre de règles précises. Ces règles varient selon les communes.
Rehausse et permis d’urbanisme
Pour rehausser un mur mitoyen, votre voisin devra de toute façon introduire une demande de permis d’urbanisme auprès des autorités compétentes. Avant de délivrer le permis, la Commune (ou la Région dans certains cas) va examiner le projet. Il doit primo respecter les règles urbanistiques en vigueur. Mais il doit aussi être validé sur le plan de sa réalisation.
Recours possible des voisins
Lorsque le permis est délivré, cela reste sous réserve du droit des tiers, avec possibilité de recours pour les voisins. Si votre voisin a reçu l’autorisation pour rehausser le mur mitoyen, les travaux seront à ses frais. Dans le cas où vous êtes l’unique propriétaire du mur de séparation, votre voisin devra alors racheter une partie du mur.
Isolation d’un mur mitoyen
Selon la nature du projet prévu, il faudra envisager l’isolation acoustique et thermique du mur mitoyen. Quel isolant pour atténuer les bruits aériens et les bruits d’impact ? Quel sera l’emplacement exact du nouveau mur ? Quid des noeuds constructifs pour éviter des ponts thermiques ? L’idéal est de résoudre ces questions avec votre voisin, et avec son architecte éventuellement.
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