Le certificat de Performances Énergétiques des Bâtiments
Lors de sa création, le certificat de Performances Énergétiques des Bâtiments (appelé plus communément certificat PEB) a été présenté comme un outil informatif qui devait permettre aux locataires ou aux futurs acheteurs de comparer plusieurs biens avant d’effectuer un choix.
Depuis quelques mois, cet outil informatif est utilisé par différents organismes (banques et service fédéral public) comme un outil à vocation coercitive. N’est-il pas temps de faire le point en matière ?
Une certification sur base d’une consommation en énergie primaire
Un certificat énergétique ne va pas donner la consommation réelle d’un bien comme elle sera lue aux compteurs (qui dépendra du comportement de ses utilisateurs), mais bien une consommation théorique en fonction de ses caractéristiques d’isolation, de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et également de la présente ou non de système de production d’énergies de types renouvelables.
Le label final y est calculé et exprimé en énergie primaire, c’est à dire en énergie extraite à la planète et non en énergie finale (consommations lues aux compteurs). Un même bâtiment, s’il est chauffé avec une chaudière au gaz ou au mazout présentera un résultat deux à trois fois meilleurs que le même bâtiment chauffé à l’électricité (sauf si celui-ci possède des panneaux photovoltaïques).
Le résultat ne dépendra donc pas uniquement des qualités intrinsèques du bien, mais également des facteurs de conversions en énergies primaires politiquement mis en place au travers de la méthode de calcul.
Un outil d’information avant tout
Le certificat énergétique a été mis en place comme un outil informatif pour permettre, à un coût réduit (l’établissement d’un certificat pour une habitation moyenne ne doit pas prendre plus de 4 à 5 heures), aux propriétaires de faire labéliser leur bien afin d’informer un futur acheteur ou un futur locataire de manière à ce qu’il soit conscient de la « valeur » et des « qualités » énergétiques de celui-ci. Ce certificat doit être établi
– pour les biens existants par un Certificateur énergétique agréé par la Région où se situe le bien après une visite d’environ une heure sur place (ou plus si le bien présente des formes complexes),
– par un Responsable PEB en Wallonie, par un Conseiller PEB à Bruxelles ou par une Rapporteur PEB en Flandres, en cas de constructions neuves ou de rénovations lourdes.
Les certificats produits lors de ces deux procédures seront formellement identiques. Par contre, dans le deuxième cas, le certificat établi sera beaucoup plus précis vu que le responsable PEB aura reçu toutes les données en provenance du chantier, contrairement au certificateur pour les bâtiments existants qui aura pris des hypothèses par défaut pour ce qu’il ne peut constater pour un bien existant dans lequel il ne va pas réaliser un sondage dans chacune des parois.
Les bâtiments récents (datant d’après 2010) auront donc des résultats certificatifs bien plus précis avec des meilleurs labels que les bâtiments plus anciens.
Obligatoire dans deux cas
Rappelons que le certificat énergétique est obligatoire dans le cas de vente d’un bien ou de mise en location. Il doit être également mentionné dans les annonces et dans les publicités, dès la commercialisation.
Un outil contraignant depuis fin 2022 pour l’indexation des loyers
Depuis fin 2022, cet outil informatif est devenu contraignant dans les trois Régions de notre pays, notamment en ce qui concerne les indexations des loyers. A Bruxelles, seuls les loyers des biens disposant d’un certificat entre A et D peuvent encore être indexés à 100 % (50% pour les labels E ; les labels F ou G ne pouvant plus être indexés).
En Région wallonne, seuls les biens disposant d’un certificat A à C peuvent encore indexer leurs loyers à 100 % (75% pour les labels D, 50% pour les labels E ; les labels F ou G ne pouvant plus être indexés). En Flandres, seuls les biens disposant d’un certificat A à C peuvent encore indexer leurs loyers à 100 % (50% pour les labels D, les labels E ou F ne pouvant plus être indexés).
Un moyen de réguler les emprunts
Depuis quelques mois, les banques se servent également du certificat énergétique lors de l’octroi d’emprunts hypothécaires pour déterminer le montant empruntable et pour imposer de réaliser des travaux conjointement à la vente du bien ou pour déterminer le pourcentage de la valeur du bien qui peut être empruntée.
Son impact sur l’économie générale devient donc bien plus qu’informatif. Cette manière de faire trouve sans doute une justification dans ce secteur, mais ne tient cependant pas compte des différences d’encodage et des hypothèses qui se cachent derrière les méthodes de calcul.
Force est donc de constater qu’un outil d’information (et de conception pour les auteurs de projets) devient petit à petit un objet de décision et de pression pour « obliger » les citoyens à rénover leurs biens risquant de ce fait d’exclure une tranche de la population de l’accès à la propriété.
Si les enjeux peuvent être compréhensibles et les objectifs de départ de cette procédure louables, on est en droit de se demander si les hypothèses de cet outil et les deux méthodes d’établissement pour un même document (bâtiments neufs ou existants) en font réellement un outil adéquat pour atteindre ces objectifs et si ce qui en est fait ne va fortement influencer le marché et les capacités d’emprunt de toute une couche de la population.
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