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Votre voisin n’a bien sûr pas le droit de construire sur votre propriété. En revanche, sous certaines conditions, la construction sur un mur voisin ou mur mitoyen est possible.
Si cette question se pose, ce sera concernant un mur séparant votre bien de celui de votre voisin. Pour le reste, il n’est bien sûr pas question qu’il construise sur votre propriété. Par contre, la question de la propriété d’un mur de séparation entre deux propriétés est souvent plus complexe.
Cette situation se présente surtout en ville ou en agglomération lorsque votre voisin souhaite construire ou agrandir sa maison, ce qui nécessitera parfois une extension ou une rehausse d’un mur séparatif. Comment cela se passe-t-il dans la pratique ? Votre voisin doit-il demander votre accord pour des travaux sur un mur mitoyen ? Réponse ici !
À qui appartient un mur entre deux propriétés ?
La première étape avant de répondre sera de déterminer à qui appartient ce mur. Un mur mitoyen est un mur dont chaque voisin est propriétaire de la moitié.
Le Code civil prévoit ceci : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».
La question de la propriété du mur avant travaux devra donc être tranchée. Différents indices, comme la forme des couvre-murs, la position du mur en question ou l’époque de construction du mur et des biens attenants permettront de déterminer quel est ou quels sont les propriétaires de ce mur de séparation. À défaut, le recours à un géomètre sera utile.
Autorisation de travaux sur un mur mitoyen entre voisins
Quels sont vos droits et obligations sur le mur mitoyen ? Pouvez-vous fixer un ouvrage ou construire sur le mur du voisin ?
Le principe est simple. Le mur mitoyen appartient pour moitié à chacun des deux voisins. Ils ont donc le droit d’user du mur, d’y prendre appui, de le percer, et même de l’exhausser selon des règles bien définies.
Droit de jouissance
Vous pouvez, de votre côté du mur, sans demander l’autorisation de votre voisin copropriétaire :
- peindre le mur ;
- y faire pousser des plantes ;
- enfoncer des clous ;
- accrocher un objet léger ;
- creuser une niche.
Les travaux ne doivent en aucun cas fragiliser le mur et risquer son effondrement. Il faut également que les travaux ne nuisent pas à la propriété voisine. Par exemple, une peinture non perméable à la vapeur d’eau peut provoquer des dégâts à une maison.
Droit d’enfoncement
Lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux de construction ou de rénovation, les propriétaires doivent faire appel à la prudence. Avant d’entreprendre de tels travaux sur un mur mitoyen, l’accord du voisin copropriétaire est obligatoire selon la loi belge.
Par exemple, si vous voulez faire bâtir contre le mur et y fixer un ouvrage jusqu’à la moitié de son épaisseur, vous devrez demander l’accord de votre voisin mitoyen.
Rehausse et urbanisme
Peut-on rehausser un mur mitoyen sans l’accord du voisin ? Oui.
Le voisin qui exhausse le mur le fait à ses frais et devient propriétaire privatif de la partie surélevée. En outre, il devra en assumer seul les travaux d’entretien et de réparation.
Les travaux que projette votre voisin seront sans doute soumis à un permis d’urbanisme. Les administrations communales et régionales vont se prononcer sur base du bon aménagement des lieux.
Si le permis est délivré, il le sera sous réserve du droit des tiers avec des possibilités de recours par les voisins. Une fois que votre voisin aura obtenu son permis, le Code civil lui permet de rehausser ce mur, à ses frais, sous réserve de racheter une partie du mur, si vous en êtes l’unique propriétaire. Vous ne pourrez sur ces bases vous y opposer.
Mur mitoyen et isolation extérieure
À côté de ces questions financières se poseront différentes questions en matière d’acoustique et d’isolation thermique qu’il vous faudra résoudre avec votre voisin et son architecte éventuellement :
- Comment va être isolé ce mur ?
- Quels isolants utiliser pour atténuer les bruits aériens et les bruits d’impacts ?
- Où sera exactement positionné le nouveau mur par rapport à la mitoyenneté ?
- Comment vont être réalisés les nœuds constructifs pour éviter qu’ils ne deviennent des ponts thermiques ?
Hauteur du mur mitoyen
D’après la réglementation de l’ancien Code civil, le mur devait faire au moins 2,6 m de hauteur dans les villes de moins de 50.000 habitants et au moins 3,2 m dans les autres villes.
Depuis le nouveau Code civil (2021), la hauteur et les matériaux du mur ou de la clôture mitoyenne ne sont plus définis. Ils peuvent cependant l’être dans un règlement d’urbanisme communal ou régional.
Construction sur une mitoyenneté : En conclusion
Avant toute intervention, il est nécessaire de déterminer le statut du mur : est-il mitoyen ou privatif ?
Si le mur est mitoyen, votre voisin et vous en êtes copropriétaires. Chacun a le droit d’utiliser son côté du mur et d’y entreprendre des constructions dans le respect des conditions du Code civil et des règlements d’urbanisme.
Si le mur est privatif et qu’il vous appartient, votre accord est toujours obligatoire, même s’il s’agit de peindre de son côté du mur.
Dans tous les cas, si vous avez vent que votre voisin prépare des travaux sur le mur mitoyen, discutez-en dès le départ afin d’éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Si le Code civil permet de rehausser un mur mitoyen, il ne prévoit pas que tout puisse être réalisé n’importe comment, sans se soucier des conséquences sur la propriété voisine. Dans cette matière plus que tout, privilégiez le dialogue.
FAQ – Votre voisin peut-il construire sur votre mur ?
Cela dépend du statut du mur.
Si le mur est mitoyen, votre voisin peut s’y appuyer ou construire dessus, à condition de respecter vos droits et la solidité du mur.
Si le mur est privatif (à vous), votre voisin doit obligatoirement obtenir votre accord avant toute intervention.
C’est donc la première chose à vérifier avant tout conflit.
Depuis le nouveau Code civil (2021), un mur situé sur la limite entre deux terrains est présumé mitoyen, sauf preuve contraire.
Un mur peut être considéré comme privatif si :
il est entièrement sur un seul terrain
il présente des signes de propriété (pente, chaperon d’un seul côté)
En cas de doute, un bornage ou un expert est recommandé.
Sur un mur mitoyen, chaque copropriétaire peut :
s’y appuyer pour construire
y fixer des éléments ou l’élever
l’utiliser comme support
Mais à une condition stricte : ne pas fragiliser le mur ni porter atteinte à l’autre propriétaire.
Certaines modifications (ouvertures, fenêtres…) nécessitent toujours votre accord.
Non, pas automatiquement.
S’il utilise un mur privatif comme support, vous pouvez exiger qu’il rachète la mitoyenneté (paiement de la moitié du mur).
S’il utilise le mur comme s’il était mitoyen pendant longtemps, il peut parfois en acquérir le droit (prescription).
Laisser faire sans réagir peut donc vous faire perdre des droits.
Oui, dans plusieurs cas :
si le mur est privatif
si les travaux fragilisent la structure
si votre accord est requis (ex : ouvertures)
si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées
Dans tous les cas, une discussion préalable est essentielle pour éviter un conflit juridique.
Key Takeaways
- Votre voisin ne peut pas construire sur votre propriété, mais des travaux sur un mur mitoyen sont possibles sous certaines conditions.
- La propriété d’un mur mitoyen appartient à chaque voisin à hauteur de moitié, nécessitant une entente pour les travaux.
- Avant de faire des travaux sur un mur mitoyen, l’accord du voisin est généralement nécessaire, selon la législation belge.
- Le voisin peut exhausser le mur à ses frais mais devra respecter la réglementation urbanistique en vigueur.
- Discutez toujours avec votre voisin avant des travaux pour éviter les mauvaises surprises pendant le chantier.
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