Taux réduit de 6 % pour les projets de démolition-reconstruction à condition de respecter des critères stricts.
Le paysage fiscal de la construction immobilière en Belgique a récemment évolué de façon majeure. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, le régime de TVA à 6 % pour les projets de démolition suivie d’une reconstruction est pérennisé à l’échelle nationale — un tournant qui impacte fortement les particuliers souhaitant bâtir ou reconstruire une maison. Mais attention : ce taux réduit n’est pas automatique, et son application dépend de critères précis concernant l’usage, la superficie et la destination du logement. Dans cet article, nous faisons le point sur les règles en vigueur, les conditions d’éligibilité et les précautions à prendre avant de lancer un tel projet.
Pourquoi la TVA de 6 % pour démolition-reconstruction ?
Le gouvernement belge a décidé de pérenniser un régime qui, depuis 2021, visait à stimuler la rénovation urbaine et faciliter l’accès à la propriété ou à un logement neuf pour les particuliers. Le passage d’un taux standard de 21 % à un taux réduit de 6 % représente une économie substantielle — un argument de poids pour quiconque envisage de démolir une vieille bâtisse pour la remplacer par un logement moderne.
Cette mesure répond à des enjeux de logement, de renouvellement du parc immobilier et de transition vers des constructions plus durables. Pour les maîtres d’ouvrage (propriétaires-occupants) et, sous certaines conditions, pour la location sociale, la réduction fiscale peut permettre de rendre le projet financièrement plus accessible.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux réduit à 6 % ?
Pour profiter de la réduction de TVA, il faut respecter un certain nombre de critères — voici les principaux.
Usage : habitation principale et unique
- Le logement reconstruit doit devenir votre habitation principale et unique.
- Il doit rester votre résidence principale pendant une période minimale (souvent cinq ans) après la reconstruction.
- En cas de changement d’affectation (revente, location, déménagement) avant ce délai, l’avantage fiscal peut être remis en cause.
Superficie maximale
- Le logement reconstruit ne doit pas dépasser une superficie habitable maximale — selon le régime 2025, ce plafond est fixé à 175 m².
- Dans certains régimes antérieurs, le seuil avait été de 200 m² — il est donc essentiel de vérifier la surface totale habitable.
Même parcelle & démolition complète
- La nouvelle construction doit être érigée sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli.
- Le bâtiment existant — maison, grange ou autre — doit être entièrement démoli.
- Dans le cas d’un regroupement de plusieurs parcelles ou d’une division en plusieurs terrains, des conditions spécifiques s’appliquent pour rester éligible.
Formulaire et déclaration administrative
- Le maître d’ouvrage (ou promoteur, dans les cas éligibles) doit introduire la déclaration adéquate auprès de l’administration fiscale pour faire valoir le taux réduit.
- La TVA devient exigible au moment de la facturation finale ou du paiement, selon les modalités du contrat.
Conditions particulières pour la location (longue durée)
- Le taux réduit peut s’appliquer lorsque le logement reconstruit est destiné à la location privée de longue durée, sous certaines conditions : l’habitation doit avoir une superficie ≤ 200 m², être louée à une personne physique à usage de résidence principale, et être mise en location pour au moins 15 ans.
- Attention : les logements destinés à la location privée standard (non sociale) ne sont pas automatiquement éligibles — le cadre administratif et le moment où la TVA devient exigible font toute la différence.
Ce que la réforme change par rapport à l’ancien régime
- Jusqu’en 2023, le taux réduit de 6 % s’appliquait de façon temporaire et souvent restreinte à certaines zones (centres urbains / villes sélectionnées).
- Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, le régime devient permanent et s’applique sur tout le territoire belge, ce qui simplifie considérablement la planification des projets.
- Les critères — usage, superficie, occupation — sont désormais clairement définis et standardisés.
- Les promoteurs et projets clé-sur-porte peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit.
Pourquoi cette réforme peut (et doit) vous intéresser
- Économies importantes : passer de 21 % à 6 % de TVA représente une réduction drastique du coût fiscal, ce qui peut alléger de plusieurs milliers d’euros le budget total d’un projet.
- Accessibilité renforcée : les particuliers et familles souhaitant reconstruire un logement rénové, plus performant et adapté à leurs besoins — souvent à leur résidence principale — ont désormais un cadre fiscal stable et intéressant.
- Clarté & pérennité : avec un régime permanent, la planification à long terme est facilitée, ce qui rend les projets plus « sécurisés » d’un point de vue financier et administratif.
- Encouragement à la rénovation urbaine : cette mesure peut participer au renouvellement du parc immobilier, inciter à la construction de logements modernes et plus durables, et contribuer à l’offre de logements sur le marché.
À quoi faire attention : limites et points de vigilance
- Si la nouvelle maison dépasse 175 m², le taux normal de 21 % s’appliquera.
- L’occupation comme habitation principale & unique pendant plusieurs années est indispensable. Un usage mixte (professionnel + habitation) ou un investissement secondaire peut compromettre l’éligibilité.
- En cas de location privée non conforme au régime (durée, usage, population), la TVA réduite pourrait être remise en cause.
- La formalité administrative — dépôt du bon formulaire, respect des délais, facturation correcte — est essentielle pour que le taux réduit soit validé
- Si le projet est mené via un promoteur ou en mode clé-sur-porte, il faut bien vérifier que les conditions d’éligibilité sont respectées pour ne pas se retrouver avec un taux de TVA standard.
- Certains éléments ne bénéficient pas du taux réduit de 6 % même dans un projet éligible — notamment l’installation d’un chauffage central au combustible fossile (exclusion depuis juillet 2025), les annexes non intégrées, les aménagements extérieurs ou certains travaux non directement liés au logement reconstruit.
Conclusion
Le régime permanent de TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction, entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2025, représente une opportunité majeure pour les particuliers belges souhaitant reconstruire un logement neuf — que ce soit pour y habiter ou, dans certains cas, pour le louer à long terme. Toutefois, l’avantage fiscal vient avec des conditions strictes : usage comme résidence principale, superficie limitée, occupation pendant plusieurs années, mêmes parcelle et démolition totale.
Avant de vous lancer, il est essentiel de vérifier que votre projet respecte tous ces critères et d’effectuer correctement les démarches administratives — notamment la déclaration adéquate. Bien utilisé, ce dispositif peut rendre votre projet de construction beaucoup plus accessible.
